Thứ Sáu, 17 tháng 6, 2016

Thị trường BĐS HCM thực sự chưa "Sáng"

Trong năm 2015, nhà ở quy mô vừa và nhỏ, giá bán trung bình và phân khúc đất nền nhà phố vẫn tiếp tục hút hàng. Đồng thời, khách hàng đang rất cảnh giác sau nhiều vụ tranh chấp lùm xùm với chủ đầu tư nên họ sẽ nhắm tới những sản phẩm nhà ở hoàn thiện.
Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), mặc dù đã có nhiều tín hiệu tích cực trong năm 2014 nhưng về cơ bản, thị trường bất động sản Tp.HCM vẫn là gam màu tối.
Chiều ngày 23/12, theo tin nhà đất, HoREA công bố bản Báo cáo tình hình thị trường bất động sản và kết quả hoạt động trong năm 2014, dự báo thị trường  và kế hoạch hoạt động năm 2015. Theo HoREA, tình hình thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn, ảnh hưởng trực tiếp đến chính doanh nghiệp địa ốc, các tổ chức tín dụng, ngành sản xuất vật liệu xây dựng, thị trường lao động và khách hàng có thu nhập thấp.

Cụ thể, tính đến thời điểm cuối năm 2014, số dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng chỉ chiếm 30,26 % (426 dự án) trong tổng số 1.400 dự án. Số dự án đang triển khai cũng chỉ chiếm chiếm 14,32% còn lại là "đứt gánh giữa đường". Trong đó có 85 dự án đã bị thu hồi hoặc hủy bỏ (6,05%) và 689 dự án đang ngừng triển khai đầu tư (49,1%). Như vậy có quá nửa số dự án đang trì trệ hoặc ngừng triển khai.

Kỳ vọng gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng cũng không đạt như mong đợi khi đến nay cả nước mới giải ngân được hơn 12% gói này. Còn tại Tp.HCM, tính đến hết tháng 10/2014, các ngân hàng mới giải ngân 658 tỉ đồng cho 2 doanh nghiệp và hơn 390 tỉ đồng cho 1.444 cá nhân (theo báo cáo của Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước).


Phân khúc bất động sản cao cấp tuy rất khó khăn nhưng vẫn có những dự án vị trí tốt, nhiều tiện ích, chủ đầu tư uy tín được tiêu thụ tốt như dự án của các doanh nghiệp: Vạn Thịnh Phát, Novaland, Phú Long, Khang Điền, Him Lam, Phú Mỹ Hưng, SSG, Đại Quang Minh, Vingroup, KeppelLand, CapitalLand, Thủ Đức House, C.T Group,…Tuy nhiên thị trường bất động sản cũng đang dần phục hồi với những tín hiệu tích cực. Điểm sáng nhất của thị trường nằm ở phân khúc thị trường căn hộ quy mô vừa và nhỏ với mức giá khoảng trên dưới 1 tỉ đồng/căn. Đây là phân khúc chủ đạo và phát triển ổn định, bền vững trong nhiều năm qua cũng như hiện nay. Những doanh nghiệp tạo được uy tín tại phân khúc này có thể kể đến là Thủ Đức House, Lê Thành, Nam Long, Hưng Thịnh, Phúc Khang, C.T Group, Hưng Ngân, Phước Thành, Đất Xanh, An Gia …

Ngoài ra tín hiệu tích cực cũng đến từ thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) với nhiều thương vụ thành công trong năm 2014. Nhiều dự án gặp khó khăn về tài chính nằm đắp chiếu lâu năm đã được một số nhà đầu tư nhà đất có năng lực như Novaland, Hưng Thịnh, Phúc Khang, Phát Đạt, An Gia, Đất Xanh… tái khởi động thành công và được thị trường đón nhận tốt. Theo HoREA, động thái này đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu và cung ứng sản phẩm phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của người tiêu dùng và thị trường.

Trao đổi với Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online, nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn tại Tp.HCM tỏ ra lạc quan về thị trường bất động sản năm 2015 khi thị trường đang có những dấu hiệu tốt và bước đầu vượt qua thời kỳ khủng hoảng kéo dài từ những năm 2007-2008 đến nay.

Đại diện một số doanh nghiệp BĐS khẳng định, kiểu làm ăn chộp giật, “ăn xổi ở thì” sẽ không thể tồn tại khi thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững. Để có thể bán được sản phẩm và tạo dựng thương hiệu, chủ đầu tư phải am hiểu thị trường, nhận biết khách hàng đang cần nhất sản phẩm gì để đầu tư vào phân khúc sản phẩm đó.

Trong năm 2015, nhà ở quy mô vừa và nhỏ, giá bán nhà đất trung bình và phân khúc đất nền nhà phố vẫn tiếp tục hút hàng. Đồng thời, khách hàng đang rất cảnh giác sau nhiều vụ tranh chấp lùm xùm với chủ đầu tư nên họ sẽ nhắm tới những sản phẩm nhà ở hoàn thiện.

Người đăng: vào lúc Không có nhận xét nào:

Những "Nút thắt" của thị trường BĐS sẽ tiếp tục được tháo gỡ

Thứ trưởng Hà nhấn mạnh: “Các thủ tục này sẽ tiếp tục được cải tiến theo hướng liên thông để đơn giản và giảm thủ tục hành chính cho nhà đầu tư”. Thứ trưởng Bộ xây dựng Bùi Phạm Khánh cũng khẳng định, sẽ tiếp thu các vấn đề còn vướng mắc chưa rõ ràng trong kiến nghị của Nhóm công tác để đưa vào điều chỉnh bổ sung tại các Nghị định và Thông tư hướng dẫn.

 Theo tin nhà đất, tại Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF) cuối kỳ 2014, lĩnh vực bất động sản (BĐS) được đánh giá là đã có chuyển biến nhưng vẫn chưa đạt mục tiêu đề ra với gần 30 vấn đề cả cũ, mới đã được giải quyết hoặc giải quyết một phần và vẫn còn tới 30 vấn đề tồn đọng chưa có tiến triển.
Giới đầu tư và cộng đồng doanh nghiệp vẫn nóng lòng chờ đợi những động thái quyết liệt và mạnh mẽ hơn từ phía Chính phủ để tiếp tục tháo gỡ những nút thắt của thị trường BĐS nhằm thúc đẩy thị trường này hồi phục và phát triển.

Cần khắc phục bất cập về chính sách pháp luật
Những đánh giá tích cực của các doanh nghiệp nghiêng về những cải thiện của hệ thống khuôn khổ luật pháp, chính sách dành cho thị trường BĐS. Đó là Quốc hội đã thông qua hai dự luật quan trọng là Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi góp phần giải quyết những bất bình đẳng lâu nay giữa tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.


Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam Nicola Connolly cho biết, việc nới lỏng điều kiện sở hữu BĐS tại Việt Nam cho cá nhân nước ngoài đã tạo nên sự hứng khởi trong doanh nghiệp châu Âu nói riêng cũng như giới đầu tư nói chung.

Theo bà Connolly, đây là tín hiệu đáng mừng cho thấy, Chính phủ đang rất nỗ lực trong việc cởi bỏ dần sự bất bình đẳng, các khó khăn vốn đã hạn chế thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS trong thời gian qua.

Nhưng bên cạnh những chuyển biến về mặt chính sách, theo nhóm Công tác Đất đai, hiện vẫn còn nhiều quy định cần cải thiện hơn nữa để đưa chính sách thực sự đi vào cuộc sống, nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển nhanh trong năm tới.

Trưởng Nhóm công tác đất đai David Lim cho hay, hiện nay, nhà đầu tư nhà đất vẫn gặp nhiều khó khăn khi xin cấp phép khi thực hiện dự án BĐS. Bởi vì, Luật Đầu tư quy định, bên cạnh việc phải có Giấy chứng nhận đầu tư, có ngành nghề kinh doanh là phát triển, đầu tư BĐS, nhà đầu tư còn cần phải trình rất nhiều hồ sơ tài liệu. Đó là quyết định chỉ định nhà đầu tư, phê duyệt quy hoạch tổng thể tỷ lệ 1/500 chi tiết của dự án, thiết kế cơ sở và chấp thuận đầu tư quy định về quy mô của dự án.
"Nút thắt" về cấp phép cần được tháo gỡ
Ông Lim cho biết, nhà đầu tư sẽ phải mất rất nhiều thời gian (lên đến 160 ngày) và chi phí để có được những tài liệu trên (chưa kể thời gian chuẩn bị). Thậm chí, ngay cả khi các tài liệu đó đã được cấp, nhà đầu tư có thể vẫn không được cấp Giấy chứng nhậnn đầu tư để thực hiện dự án.

Ngoài ra, Luật Đầu tư còn quy định, muốn phát triển nhà ở thương mại lần đầu, nhà đầu tư phải có hoặc đã được nhận chuyển nhượng một dự án BĐS mới được cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Trong khi theo Luật Kinh doanh BĐS, muốn nhận chuyển nhượng dự án cần thành lập doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh BĐS và được cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Nhóm công tác đất đai cho rằng những quy định này rất chồng chéo và mẫu thuẫn, gây khó khăn cho những nhà đầu tư này.

Đại diện Nhóm công tác đất đai nhấn mạnh: “Các quy định này chỉ đặt ra thêm thủ tục không cần thiết, làm cản trở nhà đầu tư phát triển BĐS và gây lúng túng cho cơ quan cấp phép”.

Từ đó, nhóm công tác đề xuất, nên bỏ các quy định không cần thiết về xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư, chỉ nên yêu cầu điều kiện xác nhận về các thông số để phát triển dự án; bỏ quy định yêu cầu nhà đầu tư phải phải có Giấy chứng nhận đầu tư trước khi nhận chuyển nhượng dự án và được phép thực hiện dự án nhà ở thương mại. Ngoài ra, nhóm này cũng kiến nghị, có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một phần của công trình xây dựng theo yêu cầu của các bên có quyền hợp pháp và cho bán một phần công trình xây dựng đối với các dự án chung cư cao tầng.

Liên quan đến Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi vừa được thông qua, theo Nhóm công tác đất đai, vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại đã đề xuất nhưng giải quyết chưa triệt hoặc chưa được giải quyết. Đơn cử như việc loại bỏ các quyền của nhà đầu tư nước ngoài được cho thuê nhà đất, mua bán nhà đất hoặc thuê các BĐS trên đất thuê trong khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp; quy trình thủ tục phức tạp về đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ; sự bất bình đẳng giữa phạm vi hoạt động của nhà đầu tư trong và ngoài nước trong kinh doanh các dự án BĐS; quy định không thống nhất về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Ông Lim cho hay, trên cơ sở điều chỉnh, bổ sung và hướng dẫn rõ ràng, cụ thể hơn tại các văn bản hướng dẫn dưới luật, những vấn đề tồn đọng này cần được tiếp tục khắc phục.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp tục điều chỉnh bổ sung
Phản hồi các kiến nghị của Nhóm công tác và các doanh nghiệp, Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường khẳng định, Luật Đất đai 2003 đã có sự bình đẳng trong việc thuê đất và giao đất để thực hiện dự án nhà ở thượng mại để bán, mở rộng quyền nhận chuyển nhượng vốn đầu tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền nhận sử dụng đất, sở hữu nhà trong các dự án phát triển nhà.

Về vấn đề liên quan đến thủ tục hành chính, theo ông Hà, các thủ tục hành chính hiện đã được giảm thiểu đáng kể, từ 71 thủ tục, nay chỉ còn 30 thủ tục, so với trước, đây là bước tiến rất lớn.

Đối với việc chuyển nhượng dự án BĐS, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng để cho thuê, chuyển nhượng đã được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai và Nghị định 43. Cụ thể, nhà đầu tư được quyền thực hiện chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không bị kê biên thi hành án. Trường hợp dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để kinh doanh, cần hoàn thành công trình hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ, bên mua và nhận phải ký quỹ, có năng lực tài chính theo quy định về đầu tư...

Theo ông Hà, Bộ ghi nhận những kiến nghị của Nhóm công tác về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình gắn liền với đất và sẽ nghiên cứu để sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể. Đồng thời, chia sẻ các khó khăn của nhà đầu tư do thủ tục còn mâu thuẫn, chồng chéo khi chịu sự quản lý của nhiều bộ như điều kiện cấp phép đầu tư, nhà đầu tư tiến hành đầu tư lần đầu.

Thứ trưởng Hà nhấn mạnh: “Các thủ tục này sẽ tiếp tục được cải tiến theo hướng liên thông để đơn giản và giảm thủ tục hành chính cho nhà đầu tư”. Thứ trưởng Bộ xây dựng Bùi Phạm Khánh cũng khẳng định, sẽ tiếp thu các vấn đề còn vướng mắc chưa rõ ràng trong kiến nghị của Nhóm công tác để đưa vào điều chỉnh bổ sung tại các Nghị định và Thông tư hướng dẫn.
Người đăng: vào lúc Không có nhận xét nào:

Thứ Ba, 3 tháng 5, 2016

Thị trường BĐS vẫn chưa thể sôi động ngay

Nếu so sánh triển vọng kiếm lời của bất động sản trong tương lai với các nước láng giềng như Thái Lan, Philippines… thậm chí là Campuchia, Myanmar thì khả năng cạnh tranh của BĐS Việt Nam còn khá thấp. Các "ông lớn" BĐS đến từ Nhật, Hàn Quốc, Singapore và Hồng Kông chỉ quyết định đầu tư lớn khi tình kinh tế của Việt Nam biến đổi thuận lợi hơn, nhất là khi thu nhập của người dân gia tăng đáng kể.
Theo tin nhà đất, một số chính sách mới đối với thị trường BĐS được nhiều người đánh giá sẽ tác động tích cực với thị trường trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo giới quan sát thị trường, BĐS chưa thể có "sóng" ngay mà cần phải có thời gian và các chính sách khác hỗ trợ.
Nhiều dấu hiệu khởi sắc
Nếu so với hai năm 2012 - 2013, giao dịch trên thị trường bất động sản hiện đã có tín hiệu tích cực hơn nhiều. Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận xét: “Khi có niềm tin rằng giá nhà khó giảm thêm nữa nhiều người đã bắt đầu mua nhà đất trở lại. Đặc biệt, bất động sản ở những vị trí tốt luôn được giao dịch tích cực hơn”.


Theo wiki nhà đất, báo cáo mới đây của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho thấy, thị trường BĐS trong 11 tháng đầu năm có những dấu hiệu khởi sắc với triển vọng tích cực từ các dòng vốn tín dụng, vốn đầu tư nước ngoài (FDI), kiều hối, đầu tư của hộ gia đình. Cụ thể, 9 tháng đầu năm 2014 dư nợ tín dụng BĐS tăng 10,8% so với đầu năm, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng của cả hệ thống ngân hàng (khoảng 7%) và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS bình quân giai đoạn 2011 - 2013 (7,2%/năm). Tính đến cuối tháng 9, nguồn vốn FDI vào BĐS đạt 1,224 tỉ USD, tăng gấp 2,1 lần so với cùng kỳ năm 2013.


Dự đoán về thị trường BĐS 2015, ông Đinh Thế Hiển cho rằng, mặc dù thị trường BĐS có nhiều dấu hiệu tích cực nhưng vẫn chưa thể sôi động mạnh. Bởi nếu muốn thu hút thêm dòng vốn của khối ngoại để kích cầu thì cần phải có thời gian. Đồng thời, Chính phủ phải đạt được những kết quả tích cực về cải cách môi trường kinh doanh, đưa kinh tế phát triển… mới tạo ra được những ưu thế mới trong mắt các nhà đầu tư ngoại. Chỉ khi nào làm tốt những điều này thì mới có hy vọng thị trường BĐS từ năm 2016 sẽ diễn biến tích cực rõ rệt hơn. Đó cũng sẽ là thời điểm thích hợp để đầu tư sinh lời, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân.Đầu tư vào đâu?
Cũng theo ông Hiển, “điều quan trọng nhất đối với bất kỳ nhà đầu tư nào là khi lựa chọn BĐS cần ưu tiên đánh giá về vị trí của nó hơn là yếu tố giá cả. Vì những BĐS ở vị trí tốt luôn có nhiều cơ hội sinh lời hơn khi thanh khoản gia tăng”.

Giám đốc của một quỹ đầu tư tại Tp.HCM cũng cho rằng, việc mở cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ mang lại hiệu ứng tích cực. Nhưng trước mắt hiệu ứng đó còn rất mờ nhạt và có giới hạn. Vị này phân tích thêm: “Những nhà đầu tư BĐS từ nước ngoài thường có một tầm nhìn dài hạn và quan tâm lớn nhất vẫn là lợi nhuận thu được so với mức độ rủi ro. Do đó, muốn thu hút dòng tiền đầu tư mới của người có nhu cầu, thị trường BĐS phải có một giá hấp dẫn trong một môi trường pháp lý minh bạch và không gian sinh hoạt tốt lành”.

Nếu so sánh triển vọng kiếm lời của BĐS trong tương lai với các nước láng giềng như Thái Lan, Philippines… thậm chí là Campuchia, Myanmar thì khả năng cạnh tranh của BĐS Việt Nam còn khá thấp. Các "ông lớn" BĐS đến từ Nhật, Hàn Quốc, Singapore và Hồng Kông chỉ quyết định đầu tư lớn khi tình kinh tế của Việt Nam biến đổi thuận lợi hơn, nhất là khi thu nhập của người dân gia tăng đáng kể.

Người đăng: vào lúc Không có nhận xét nào:

"Mỏ vàng "địa ốc vẫn sẽ tiếp tục lớn

Dự báo thị trường bất động sản trong 5 năm tới sẽ còn nhiều sóng gió nếu giới đầu tư “khai thác” tốt điểm mở chính sách này. Và việc Hà Nội đặt mục tiêu hơn 20 triệu m2 sàn NƠTM, cấp tập xin lập dự án mới và chẻ nhỏ diện tích căn hộ để tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ rồi bán nhanh có phải là hướng đi tốt trong trung hạn cho doanh nghiệp bất động sản?

 Theo tin nhà đất, sau Thông tư 18 của Bộ Xây dựng và Quyết định 6336 của Thành ủy Hà Nội, giới đầu tư cũng như các đơn vị trong ngành xây dựng, bất động sản như "mở cờ trong bụng". Vì những chính sách mới này đã khiến nhà ở thương mại trở thành điểm đầu tư ngày càng “hấp dẫn” với những nhà đầu tư nhà đất chuyên kiếm tìm lợi nhuận từ đất cát.
Nội dung được các doanh nghiệp quan tâm nhất trong Thông tư 18 là phần nửa đầu của chính sách: Gia hạn thời gian chuyển đổi cơ cấu căn hộ thương mại…
Doanh nghiệp nói “không” với NƠXH?
Mới đây, hồi đầu tháng 12/12, UBND Tp.Hà Nội ban hành Quyết định 6336/QĐ-UBND phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở Tp.Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016 - 2020). Theo đó, cả đối tượng NƠXH, nhà ở cho công nhân thuê, nhà tái định cư lẫn nhà ở thương mại (NƠTM) đều nhận được sự quan tâm của nhà chức trách.

Tuy nhiên, sự quan tâm dành cho NƠTM tỏ ra “vượt trội” so với phần còn lại. Cụ thể, căn cứ theo thống kê nhu cầu thực tế tính đến năm 2020, Hà Nội dự kiến sẽ phát triển thêm khoảng 4,6 triệu m2 sàn NƠXH, hơn 567.000m2 nhà cho công nhân thuê, 976.992m2 nhà ở sinh viên… và cơ tới trên 20 triệu m2 sàn cho NƠTM.

Cũng theo bản kế hoạch dự kiến, tới năm 2020, khoảng 4 vạn công nhân tại các KCN chuyển từ thuê sang mua, thuê mua NƠXH; chừng 8 vạn công nhân không có nhu cầu thuê nhà (vì là người địa phương, đã có nhà ở).

Như vâyu, nhu cầu thực tế về NƠXH dựa trên các số liệu dự báo trên, đến năm 2020 tăng gần 50% so với Chương trình phát triển nhà ở được Thủ tướng phê duyệt.

Trở lại với quyết định 6336 về Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn tới 2030, 2 năm trước, Thành ủy Hà Nội đã thành lập một tổ công tác (do Phó Chủ tịch Nguyễn Văn Khôi làm tổ trưởng) để tham mưu cho Thành phố và Bộ Xây dựng thực hiện nhiệm vụ...

Tới giữa năm 2012, quyết tâm thực hiện mục tiêu ngắn hạn (1,6 triệu m2 NƠXH cho công nhân lao động trong giai đoạn 2011 - 2015) được Sở Xây dựng cụ thể hóa thông qua công bố Bộ thiết kế cơ sở mẫu NƠXH.

Bộ thiết kế này vừa được công bố đã khiến những người dân lao động nghèo ở Thủ đô xôn xao, vì NƠXH theo hồ sơ này bằng giá thành dự toán căn hộ chỉ khoảng 400 - 600 triệu đồng/căn hộ thu nhập thấp.

Một thời gian ngắn sau đó, một số doanh nghiệp xây NƠXH và các đơn vị đang vật lộn với đống hàng tồn, địa ốc tiếp tục đón tin vui từ Nghị quyết 02 của Chính phủ (ngày 7/12013) và Thông tư 02 của Bộ Xây dựng.

Chưa kịp vui thì các doanh nghiệp đã ngã ngửa khi tới tháng 3/2014, chỉ vỏn vẹn 3 dự án NƠTM ở Thủ đô được phép chuyển sang NƠXH. Trên địa bàn cả nước, 25 dự án đăng ký, Hà Nội chiếm tới 15 dự án. Trong đó, hai chủ đầu tư dự án NƠXH tới lúc này đang khá thành công đều thuộc quân số của Bộ: Viglacera (nhà ở Đặng Xá) và Sông Đà (dự án 143 Trần Phú, Hà Đông).Hướng mở cho bài toán thanh khoản đã được cơ quan quản lý chỉ rõ: cho phép cơ cấu lại căn hộ, chuyển đổi công năng dự án với sự tiếp sức của Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.

Lý do được cơ quan sở tại nêu ra là Thông tư 07/2013 (điều kiện để được vay vốn từ gói hỗ trợ là đã có quỹ đất sạch và GPXD, trừ trường hợp được miễn GPXD) gây “khó” doanh nghiệp trong công tác GPMB do chuyển đổi.

Thứ đến, Thông tư 02 đòi hỏi phải đảm bảo đúng tiêu chuẩn thiết kế NƠXH - tăng số lượng căn hộ phải song hành với chất lượng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án - điều khiến nhiều doanh nghiệp tạm dừng xin chuyển đổi để “nghe ngóng” khi thị trường chớm hồi phục.

Một năm và 5 năm
Bộ Xây dựng tỏ ra rất hài lòng về tính đúng đắn của chủ trương tạo điều kiện, thời gian cho doanh nghiệp tiếp tục điều chỉnh cơ cấu căn hộ dự án theo định hướng Nghị quyết 02 nên đã tiếp tục ban hành Thông tư 18 nhằm tiếp nối Thông tư 02 (tới 31/12/2014 là hết hiệu lực).

Một vị lãnh đạo của Hiệp hội BĐS Tp.HCM phấn khởi cho rằng việc gia hạn chuyển đổi thêm 1 năm (tới 31/12/2015) sẽ giúp thị trường tăng nguồn cung NƠXH,và cho thấy nhà quản lý đã rất "đồng cảm" với doanh nghiệp bất động sản lẫn thị trường.

Hiện tại, cả nước có 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ. Trong đó, 60 dự án đăng ký chuyển từ NƠTM sang NƠXH. Bộ thủ tục pháp lý liên quan tới quy trình xin phê duyệt chuyển đổi, cơ cấu dự án cũng như tiếp cận nguồn tín dụng hỗ trợ khổng lồ vẫn không suy chuyển!

Điểm mới, chính là thời gian thêm 1 năm cho doanh nghiệp “xoay sở” sao cho phù hợp với thực tiễn thị trường và khung luật định. Trả lời thắc mắc về số lượng ít ỏi các dự án được phê duyệt chuyển đổi, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng lỗi là do hồ sơ của các doanh nghiệp còn thiếu nhiều thủ tục liên quan!

Còn đối với những chủ đầu tư đã “trót” ký hợp đồng góp vốn với khách hàng, việc nhận được đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng (trước khi điều chỉnh cơ cấu căn hộ, mục đích sử dụng) không khác nào...thách đố? Thêm nữa là việc chờ đợi dầm dề cơ quan chức năng xem xét (để đảm bảo việc điều chỉnh diện tích căn hộ lớn thành nhỏ không phá vỡ quy hoạch dân số, hạ tầng), thế nên mới xảy ra tình trạng hàng loạt dự án ở phía Nam “chạy vượt rào” xé nhỏ căn hộ để bán hàng trước khi được phép.

Đáng nói, Thông tư 03/2014 của Bộ Xây dựng lại gián tiếp “bảo vệ” chủ đầu tư trong cuộc bán hàng sai luật này thông qua bản hợp đồng mẫu ban hành kèm theo.

Dự báo thị trường bất động sản trong 5 năm tới sẽ còn nhiều sóng gió nếu giới đầu tư “khai thác” tốt điểm mở chính sách này. Và việc Hà Nội đặt mục tiêu hơn 20 triệu m2 sàn NƠTM, cấp tập xin lập dự án mới và chẻ nhỏ diện tích căn hộ để tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ rồi bán nhà đất nhanh có phải là hướng đi tốt trong trung hạn cho doanh nghiệp bất động sản?

Người đăng: vào lúc Không có nhận xét nào:

Khó giống như chuyển nhượng dự án BĐS

Cho nên những nhà đầu tư muốn tham gia cuộc chơi chuyển nhượng dự án cần phải có chiến lược phù hợp với thị trường thời điểm hiện tại và nhất là phải có "hầu bao" đủ mạnh.
Trước thực trạng hàng loạt dự án bất động sản đang nằm "đắp chiếu", việc nhiều chủ đầu tư mua lại và làm hồi sinh dự án thành công là những tín hiệu tích cực cho thị trường. Tuy nhiên, lượng dự án này không nhiều vì việc tìm được đối tác chuyển nhượng không hề đơn giản.
Công ty Cổ phần Tư vấn địa ốc Sài Gòn (quận 3) hiện đang rao bán hơn 40 dự án bất động sản trên trang web của công ty. Ông Nguyễn Ngọc Thắng, Giám đốc công ty này cho hay. Hầu hết các dự án này đều chưa tìm được đối tác chuyển nhượng.

Theo tin nhà đất, thị trường bất động sản tại Tp.HCM hiện có khá nhiều dự án dở dang cần chuyển nhượng và đang rốt ráo tìm nhà đầu tư mua lại. Đơn cử, khu phức hợp căn hộ dịch vụ khách sạn trên đường Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận với diện tích đất hơn 1.700 mét vuông, gồm 18 tầng nhưng mới thi công xong phần cọc nhồi tường vây tầng hầm, được chào giá 300 tỉ đồng.

Chủ đầu tư một dự án chung cư trên đường Tạ Quang Bửu, quận 8 cũng đang đề nghị chuyển nhượng với mức giá thương lượng là 200 tỉ đồng. Dự án này được giới thiệu là đã được phê duyệt xây dựng 21 tầng với 2 tầng hầm, tổng số 334 căn hộ và đã thi công xong phần móng.

Theo ông Nguyễn Ngọc Thắng, doanh nghiệp này chưa môi giới thành công dự án nào cho chủ đầu tư. Ông Thắng than thở: "Các dự án khó bán nhà đất vì có vị trí không đẹp, giá không tốt mặc dù đã có sổ đỏ, phê duyệt quy hoạch".Một dự án căn hộ chung cư khác tại ngã tư Thủ Đức, quận Thủ Đức với 12 tầng, 154 căn hộ đã xây xong phần thô và cần chuyển nhượng với giá 225 tỉ đồng cũng chịu chung hoàn cảnh trên.

Các chủ đầu tư cần chuyển nhượng dự án thì cho biết, nguyên nhân chính là họ đang đuối vốn. Chẳng hạn như Công ty Cổ phần Phát triển hạ tầng và bất động sản Thái Bình Dương (PPI) đang treo bảng thông báo cần tìm đối tác hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án cao ốc văn phòng và căn hộ đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 trên đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức, Tp.HCM.

Đại diện của chủ đầu tư này cho hay, sở dĩ họ ra thông báo trên vì đang “muốn cơ cấu lại dự án vì hiện không đủ năng lực tài chính tiếp tục đầu tư.”

Thực tế, trên thị trường cũng đã có một số cuộc mua bán, hợp tác thành công, biến nhiều dự án “đắp chiếu” thành những dự án đắt hàng như Galaxy 9, Icon 5... của Tập đoàn Novaland. Những dự án này tưởng như đã “chết” vậy mà sau khi thay chủ lại được hồi sinh, đổi tên và chào bán thành công.

Một số công ty khác cũng có động thái tương tự như Novaland, đơn cử: Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Hưng Thịnh, Công ty Cổ phần bất động sản Thanh Yến….

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, xu hướng mua bán dự án bất động sản trên thị trường đã diễn ra từ 3-5 năm trước. Tuy vậy, hiện tượng này xuất hiện chủ yếu từ các ngân hàng đi “siết” nợ các chủ đầu tư. Ngân hàng sẽ thành lập một công ty con để rao bán các dự án mà chủ đầu tư không có khả năng trả nợ, đang tiến hành dở dang cho một chủ đầu tư khác.

Chỉ từ đầu năm 2014 đến nay, xu hướng này lại xuất hiện giữa các chủ đầu tư và trở nên sôi động hơn với các vụ mua bán, hợp tác thực sự, mang lại lợi ích cho cả hai bên. Việc mua lại các dự án dở dang của những ông chủ như Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh... đã làm thị trường "ấm" hẳn lên.
Cũng theo ông Đực, các doanh nghiệp này đã khôn ngoan khi mua lại các dự án vừa phải, phát triển thành các sản phẩm phù hợp với túi tiền của người bình dân. “Thực tế, chúng ta đang tồn kho nguồn cung nhưng vẫn có nguồn cầu lớn ở phân khúc bình dân”.

Tuy nhiên việc tìm kiếm nhà đầu tư mới cho dự án không hề dễ, và không phải thương vụ hợp tác nào cũng thành công. Một trong những chủ đầu tư chuyên đi mua lại dự án tiết lộ, việc mua lại dự án không phải dễ dàng. Không ít dự án chủ đầu tư đóng vai người đi mua cũng không đủ mạnh về tài chính nên mua lại dự án và rót vốn theo kiểu “nhỏ giọt”. Kết cục, cả hai bên đều đuối sức, bỏ cuộc, còn dự án thì tiếp tục “đắp chiếu”.

Cho nên những nhà đầu tư nhà đất muốn tham gia cuộc chơi chuyển nhượng dự án cần phải có chiến lược phù hợp với thị trường thời điểm hiện tại và nhất là phải có "hầu bao" đủ mạnh.
Người đăng: vào lúc Không có nhận xét nào:

Mời gọi vốn tư nhân vào hạ tầng để cứu khô thị trường "chết"

Ông Khôi cho biết thêm, hiện nay TP không có đất sạch để làm đổi đất lấy hạ tầng mà chủ yếu là đất chưa đền bù. Cũng vì thiếu quỹ đất sạch nên việc kêu gọi nhà đầu tư nhà đất không hề dễ dàng.

 Một số chuyên gia kinh tế kỳ vọng việc nhà đầu tư tư nhân đổ vốn vào hạ tầng sẽ giúp vực dậy những khu đô thị "đóng băng", tạo sức lan tỏa kéo nhà đầu tư khác tham gia vào dự án bất động sản.
Kỳ vọng vực dậy khu đô thị “chết”

Khác với sự ì ạch thường thấy trước đây, theo tin nhà đất, khu đô thị mới Thủ Thiêm (Q.2, Tp.HCM) hiện nay đã bắt đầu manh nha thành hình với những công trình xây dựng đường sá, nhà cao tầng đang ngày đêm thi công.

Ông Trần Bá Dương, tổng giám đốc Công ty CP đầu tư địa ốc Đại Quang Minh, một trong những chủ đầu tư tại khu đô thị này cho biết: “Có hơn 6.000 công nhân đang làm việc trên công trường. Chúng tôi đã giải ngân hơn 7.000 tỉ đồng vào đây, cày từng mỏm đất mong vực dậy khu đô thị để hoang bao năm nay thành một khu đô thị kiểu mẫu”.


Theo hợp đồng, CP đầu tư địa ốc Đại Quang Minh sẽ phải xây dựng bốn tuyến đường chính kết nối khu đô thị Thủ Thiêm với khu vực quận 1 và các vệ tinh lân cận để đổi lấy khoảng 80ha đất xây dựng khu đô thị với biệt thự, nhà cao tầng, khách sạn năm sao. Hợp đồng BT này có tổng nguồn vốn lên đến 8.265 tỉ đồng.Chỉ cách đây ít lâu, UBND Tp.HCM đã ký kết hợp đồng BT cho Công ty  triển khai dự án bốn tuyến đường chính, dự án quảng trường trung tâm và công viên bờ sông trong khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Ngoài ra chủ đầu tư còn đóng trực tiếp 800 tỉ đồng tiền mặt vào ngân sách thành phố để được giao 11 lô đất thuộc khu chức năng số 6 phía bắc đường Mai Chí Thọ trong khu đô thị mới Thủ Thiêm. Số lô đất này có tổng diện tích hơn 20ha, chủ đầu tư dự kến sẽ xây dựng một khu đô thị khác mang tên thương mại Sala.

Tập đoàn Vingroup cũng đang đề xuất được đầu tư xây dựng mới, nâng cấp một số tuyến đường bị ngập tại Tp.HCM theo hình thức BT. Cụ thể Vingroup đề xuất cải tạo đường Nguyễn Hữu Cảnh, xây dựng tuyến đường ven sông từ đường Tôn Đức Thắng đến đường chui bên dưới dạ cầu Sài Gòn và mở rộng đường Ung Văn Khiêm.

Được biết, dự án mở rộng đường Ung Văn Khiêm thuộc giai đoạn 2 của dự án thành phần cầu đường Bình Triệu 2, nhiều năm qua không triển khai được do thiếu vốn và không có nhà đầu tư nên các tuyến đường Nguyễn Hữu Cảnh, Ung Văn Khiêm, Ngô Tất Tố nằm trong danh sách những điểm ngập nước nặng tại Tp.HCM.

Theo Vingroup, việc thực hiện nhiều tuyến đường dưới hình thức BT sẽ là một giải pháp cho tình trạng các dự án “đắp chiếu” kéo dài nhiều năm qua. Vì thế đề xuất này đang được UBND Tp.HCM xem xét.

Theo số liệu mới nhất từ Sở Kế hoạch - đầu tư Tp.HCM, vừa qua thành phố đã xây dựng một danh mục lên đến 26 dự án trong lĩnh vực giao thông đầu tư theo hình thức BT, BOT hoặc BOT kết hợp BT với tổng mức đầu tư ước tính trên 92.000 tỉ đồng.

Giải pháp tình thế
Hình thức BT hiện theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Xuân Thành, chủ yếu dưới dạng đổi đất lấy hạ tầng nhằm giải quyết bài toán vốn trong thời điểm ngân sách eo hẹp như hiện nay. Ông Thành lưu ý vấn đề then chốt khi ký hợp đồng BT giữa chính quyền với nhà đầu tư là phải xác nhận được năng lực tài chính thực sự của chủ đầu tư, định giá được giá trị đất dự án, và cơ chế giao dự án là cơ chế xin cho hay cơ chế đấu thầu?


“Thường các dự án theo hình thức BT chỉ giao cho một chủ đầu tư nên giá trị đất đó không biết là định giá như thế nào, đồng thời chủ đầu tư ít bị ràng buộc với tính khả thi của dự án”.

Khi nhà đầu tư từ khu vực tư nhân tham gia đầu tư cơ sở hạ tầng, để đảm bảo dự án khi đưa vào vận hành và khai thác hiệu quả thì những cơ chế như PPP (công - tư), BOT đảm bảo hơn vì gắn lợi ích của nhà đầu tư với tính khả thi của dự án, ông Thành phân tích.

Còn theo ông Lâm Nguyên Khôi - phó giám đốc Sở Kế hoạch và đầu tư Tp.HCM, việc ký BT cho Đại Quang Minh vào khu Thủ Thiêm kỳ vọng tạo cú hích, sức lan tỏa kéo các nhà đầu tư khác đầu tư vào đây.

“Điều đặc biệt là dự án Thủ Thiêm gần như không sử dụng tiền ngân sách để đền bù mà chủ yếu đi vay, từ đó TP đề xuất Chính phủ cho cơ chế lựa chọn nhanh nhà đầu tư để hoàn vốn nhanh cho ngân hàng” - ông Khôi nói.

Ông Khôi cho biết thêm, hiện nay TP không có đất sạch để làm đổi đất lấy hạ tầng mà chủ yếu là đất chưa đền bù. Cũng vì thiếu quỹ đất sạch nên việc kêu gọi nhà đầu tư không hề dễ dàng.
Người đăng: vào lúc Không có nhận xét nào:

Những nhà đầu tư nước ngoài tăng cường đổ vốn vào BĐS

Đại diện Công ty Hưng Thịnh Land cho hay, sự hợp tác với nhà đầu tư ngoại cũng đang giúp các doanh nghiệp BĐS Việt Nam tăng vốn, có điều kiện để hoàn thiện những giải pháp toàn diện cho một dự án BĐS. Doanh nghiệp sẽ xây dựng được chuỗi liên kết từ nhà thầu, đơn vị thiết kế, trang thiết bị, vật liệu đến kinh doanh, tiếp thị cho từng dự án. Lúc này nhiều chi phí sẽ được tiết giảm, giá sản phẩm cũng sẽ ổn định ở mức hợp lý và cạnh tranh hơn so với giá các sản phẩm cùng loại trên thị trường.


Khi số lượng dự án của nhà đầu tư nước ngoài tăng sẽ tạo ra nhiều nguồn cung, khiến thị trường bất động sản (BĐS) sôi động, giá cả cạnh tranh và người mua nhà có nhiều sự lựa chọn hơn.
Số liệu mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI), lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ hai. Trong đó có 32 dự án đầu tư đăng ký mới với tổng vốn đầu tư cấp mới tăng thêm gần 1,3 tỷ USD, chiếm 7,3% trong tổng vốn đầu tư đăng ký. Bên cạnh đó, nhiều dòng tiền khác cũng đổ vào BĐS như lượng giao dịch qua sàn chứng khoán trở lại với BĐS, nguồn tín dụng tăng. Theo các chuyên gia, điều đó sẽ tác động tích cực và kéo dần thị trường phục hồi.

Tăng cung, thêm cầu BĐS
Theo Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh Tp.HCM Nguyễn Hoàng Minh, ngoại hối đang đổ vào hai lĩnh vực BĐS và sản xuất kinh doanh. Dấu hiệu hiệu này rất đáng mừng và cho thấy BĐS đang khởi sắc. Tính đến nay, tín dụng BĐS ở Tp.HCM trên tổng dư nợ chiếm 13%. Đồng thời, con số kiều hối mà Tp.HCM thu về (4,4 tỉ USD) chủ yếu đổ vào một số lĩnh vực, trong đó có BĐS.

Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Năm Sao (Five Star) Đỗ Hoàng Dương cho biết, dòng vốn ngoại đầu tư vào Việt Nam nhiều chứng tỏ nhà đầu tư nước ngoài đã nhìn thấy cơ hội và tiềm năng của thị trường BĐS nước ta. Điều đó thể hiện rõ khi gần đây nhiều dự án căn hộ cao cấp ở quận 7, Tp.HCM dù giá ở mức cao nhưng đã xảy ra tình trạng khách mua nhà xếp hàng để có cơ hội sở hữu những căn hộ ở vị trí đẹp.


Đồng tính với quan điểm này, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM Lê Hoàng Châu cho biết, doanh nghiệp đang rất phấn khởi khi luật cho phép người nước ngoài được phép mua nhà ở Việt Nam. Chính sách này sẽ giúp dòng vốn ngoại tiếp tục chảy vào BĐS. Khi kích thích được nhu cầu mua nhà của người nước ngoài đang ở Việt Nam và người nước ngoài đang dự định vào Việt Nam làm việc, nhiều dự án sẽ được hình thành, đẩy nhanh tiến độ. Vì thế, nguồn cung tăng kéo theo nhu cầu cũng tăng lên.Theo phân tích của ông Dương, khi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được Quốc hội thông qua và sẽ có hiệu lực vào tháng 7/2015, người nước ngoài sẽ được mua và sở hữu nhà (hiện nay, số lượng người nước ngoài tại Việt Nam cũng vài trăm ngàn người) và nhu cầu mua nhà của họ rất lớn. Phân khúc cao cấp khi đó sẽ thu hút khách nước ngoài, trên cơ sở đó sẽ tác động dây chuyền lên các phân khúc căn hộ trung cấp.

Bên cạnh đó, ông Châu nhận định, người nước ngoài sẽ tham gia vào kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Họ có thể mua nhà đất rồi bán nhà đất lại hoặc cho thuê nhà đất. Từ những chính sách này có thể thấy, người nước ngoài mua nhà hiện đang được bảo vệ quyền lợi. Điều đó đã khiến nhà đầu tư ngoại thay đổi cái nhìn về thị trường BĐS Việt Nam. Trong thời gian tới, dự kiến vốn ngoại sẽ tiếp tục đổ vào BĐS.

Các chuyên gia cho rằng, BĐS đang về đúng với giá trị thực của nó, lãi suất ngân hàng cũng ưu đãi hơn cho người mua nhà. Đặc biệt, các chính sách ưu đãi về ngoại hối như người nhận kiều hối không bị bắt buộc phải bán ngoại tệ cho ngân hàng, không phải chịu thuế thu nhập... đã tạo điều kiện cho dòng ngoại hối chảy về Việt Nam ngày càng nhiều.

Người mua nhà trong nước sẽ có lợi
Thực tế có một số ý kiến lo ngại, khi vốn đầu tư tăng, nhà đầu tư ngoại sẽ nắm quyền kiểm soát thị trường và đẩy giá BĐS. Nhưng Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM Lê Hoàng Châu khẳng định, chuyện đó sẽ không xảy ra.

Theo ông Châu, các nhà đầu tư ngoại tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam đều được Nhà nước kiểm soát chặt chẽ. Hiện nay, các nhà đầu tư BĐS đến từ Nhật, Hàn Quốc... đầu tư cả những phân khúc dành cho người thu nhập thấp, trung bình bên cạnh căn hộ cao cấp. Số dự án của nhà đầu tư ngoại tăng sẽ tạo ra nhiều nguồn cung hơn và khiến giá cả cạnh tranh, thị trường sôi động và người mua nhà có nhiều sự lựa chọn.

Theo tin nhà đất, đại diện Công ty Hưng Thịnh Land cho hay, sự hợp tác với nhà đầu tư ngoại cũng đang giúp các doanh nghiệp BĐS Việt Nam tăng vốn, có điều kiện để hoàn thiện những giải pháp toàn diện cho một dự án BĐS. Doanh nghiệp sẽ xây dựng được chuỗi liên kết từ nhà thầu, đơn vị thiết kế, trang thiết bị, vật liệu đến kinh doanh, tiếp thị cho từng dự án. Lúc này nhiều chi phí sẽ được tiết giảm, giá sản phẩm cũng sẽ ổn định ở mức hợp lý và cạnh tranh hơn so với giá các sản phẩm cùng loại trên thị trường.
Người đăng: vào lúc Không có nhận xét nào:
Đăng ký: Bài đăng (Atom)